Le droit des locataires et propriétaires connaît régulièrement des évolutions législatives et réglementaires, afin de mieux encadrer les relations entre ces deux parties et de protéger leurs intérêts respectifs. Cet article vous présente les dernières modifications majeures qui ont impacté le droit des baux d’habitation, et apporte un éclairage expert sur leurs conséquences pour les locataires et les bailleurs.
La loi ELAN : une réforme importante du droit immobilier
Promulguée en novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a entraîné plusieurs changements importants pour les locataires et propriétaires. Parmi ses principales mesures, on peut citer :
- la création d’un bail mobilité, destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle, étudiants ou en formation. Ce contrat de location meublée est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie;
- la simplification des démarches pour la mise en location de logements vacants, grâce à un mécanisme d’enregistrement en ligne permettant aux propriétaires d’obtenir rapidement une autorisation préalable;
- l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, avec la possibilité pour les communes de mettre en place un encadrement des loyers sur leur territoire;
- la lutte contre les logements indécents, avec notamment la possibilité pour les préfets d’interdire la location de logements ne répondant pas à des critères de décence.
Le décret du 2 juillet 2021 : des précisions sur les charges récupérables et les réparations locatives
Entré en vigueur le 1er août 2021, le décret du 2 juillet 2021 apporte des précisions sur les charges récupérables par le bailleur auprès du locataire, ainsi que sur les réparations locatives à la charge de ce dernier. Ce texte a notamment pour objectif de limiter les litiges entre locataires et propriétaires, en clarifiant leurs obligations respectives.
Concernant les charges récupérables, le décret dresse une liste exhaustive des dépenses pouvant être imputées au locataire, comme l’entretien des parties communes, l’éclairage ou encore le chauffage collectif. Il précise également les modalités de répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble.
S’agissant des réparations locatives, le décret définit plus précisément les travaux incombant au locataire, tels que l’entretien courant du logement, le remplacement d’éléments d’équipement ou encore la remise en état des peintures et revêtements muraux à la fin du bail.
La réforme des APL : impact sur les locataires et propriétaires
Depuis le 1er janvier 2021, le calcul des Aides Personnalisées au Logement (APL) a été modifié, afin de prendre en compte les ressources des 12 derniers mois glissants et non plus celles de l’année N-2. Cette réforme vise à mieux adapter le montant des aides au logement à la situation financière actuelle des bénéficiaires.
Pour les locataires, cette évolution peut entraîner une augmentation ou une diminution du montant de leurs APL, selon l’évolution de leurs revenus. Il est donc important de bien vérifier son éligibilité et d’informer la CAF de tout changement de situation.
Pour les propriétaires, la réforme des APL peut également avoir un impact sur le montant des loyers perçus, notamment dans le cas d’une location en HLM. En effet, avec la baisse des APL pour certains locataires, les organismes HLM peuvent être contraints de revoir à la baisse les loyers pratiqués.
Les obligations liées au diagnostic immobilier
Le diagnostic immobilier est un élément clé dans la relation entre locataires et propriétaires, puisqu’il permet d’assurer la sécurité et la salubrité du logement loué. Depuis quelques années, plusieurs évolutions législatives ont renforcé les obligations en matière de diagnostics immobiliers :
- le diagnostic énergétique (DPE) est désormais opposable, ce qui signifie que le locataire peut engager la responsabilité du bailleur si le logement consomme plus d’énergie que ce qui est mentionné dans le diagnostic;
- le diagnostic amiante doit être réalisé pour les bâtiments construits avant 1997 et comporter un repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante;
- le diagnostic plomb, obligatoire pour les logements construits avant 1949, doit être annexé au bail et remis à jour tous les six ans.
Dans ce contexte, il est essentiel pour les propriétaires de veiller à réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires et de les transmettre au locataire lors de la signature du bail.
Au vu de ces dernières évolutions en matière de droit des locataires et propriétaires, il est primordial pour chaque partie prenante de s’informer régulièrement sur ses droits et obligations, afin d’éviter les litiges et de garantir une relation sereine. N’hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier en cas de besoin, pour vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller sur les meilleures pratiques à adopter.